제가 며칠전에 전세금액 2억원으로 전세계약을 하였습니다. 등기부등본상의 거래가격이 4억원, 근저당이 1억8천만원으로 되어 있는 집입니다. 다른 저당 및 압류는 없는 상태입니다.

부동산중개사무소에서 계약할 당시 확정일자만 받는다면 전세권 설정등기를 안해도 된다고 해서 확정일자만 받으려하고, 확정일자 받으면 이사나 타지역으로 전입신고는 안 할 예정입니다

하지만, 확정일자만 해 놓으면, 나중에 주택이 경매되면 확정일자만 받아 놓은 상태에서는 주택임대차보호법상의 우선변제금까지만 받을 수 있고 나머지는 다른 저당이 있으면 순위에 밀려 못 받게 되는 수가 있으니 안전하게 확정일자도 받아 놓고 전세권설정등기까지 하라는 말을 들었습니다.

저 같은 경우 확정일자만 받아 놓으면 되는 것인지, 아니면 전세권설정등기까지 해야 하는 것인지 알고 싶습니다.


《답변》
주택임대차보호법에 의하여, 1)인도(집에 들어가서 실제 거주), 2)전입신고, 3)확정일자, 이렇게 3가지 요건을 갖추시면, 임차목적물, 즉 임대건물이 혹 경매에 넘어갈 시에, 저당권처럼 우선변제의 효력를 받습니다. 우선변제효의 기준은 위 3가지 중 가장 늦게 갖춰진 요건인데, 실제 확정일자가 가장 입증하기 쉬우므로, 보통 확정일자를 기준으로 우선변제효를 가지게 된다고 보시면 됩니다.


전세권도 역시 이러한 우선변제효를 가집니다. 기준시기는 전세권설정등기 당시입니다.

따라서 현재 인도+전입신고+확정일자의 요건을 갖추시거나, 전세권설정등기를 하셔도 이미 설정된 저당권에는 대항할 수 없습니다. 저당권이 1순위로 배당받아가고, 나머지 금액을 질문하신 분이 받아가고, 그리고도 남은 금액이 있다면, 다른 일반 채권자들이 가져가게 될 것입니다.

단, 주택임대차보호법은 위에서 본 우선변제효 말고도, ‘최우선변제효’라는 것도 두고 있습니다. 저당권 설정당시의 주택임대차보호법 시행령상의 일정금액(지역에 따라 금액이 다르니, 확인 바랍니다.)은 저당권이 먼저 설정되어 있음에도 불구하고 최우선으로 먼저 배당해줍니다.

이해를 돕기 위해, 조금 더 구체적으로 말씀을 드리자면, 만약 주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도 만 갖춰놓으신 경우, 보증금을 안주거나 또는 다른 채권자에 의하여 임대건물이 경매에 넘어가면, 1. 경매비용 2. 최우선변제권 일정금액 3. 저당권 4. 임차보증금 중 나머지 금액 5. 후순위 저당권자 6. 일반채권자 의 순으로 배당이 이루어집니다.

만약 전세권설정만 해놓은 경우, 보증금을 안주거나 또는 다른 채권자에 의하여 임대건물이 경매에 넘어가면,
1. 경매비용 2. 저당권 3. 보증금(전세권) 4. 후순위 저당권자 5. 일반채권자
의 순으로 배당이 이루어집니다.

그러나, 주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도와 전세권을 모두 갖춰놓으신 경우, 보증금을 안주거나 또는 다른 채권자에 의하여 임대건물이 경매에 넘어가면, 1. 경매비용 2. 최우선변제권 일정금액 3. 저당권 4. 임차보증금 중 나머지 금액(주택임대차보호법이나 전세권 어느 것이라도 상관없이 주장가능합니다. 결과는 같습니다) 5. 일반채권자 의 순으로 배당이 이루어집니다.

결국 배당순위 상으로는 주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도를 갖춰놓는 것이 좋습니다.

그리고, 전세권 설정등기를 해놓으면 좋은 점은
전세권설정등기는, 계속 임대건물에 살지 않아도 등기만 되어 있으면 효력이 유지됩니다(물론 이사 가면 최우선변제효는 누릴수 없습니다. 이건 전세권이 아니라 주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도로 인해 생기는 효력이니까요). 물론, 경매가 되면 당연히 배당을 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도만 해놓는 경우 계속해서 위 요건을 갖추고 있어야하고, 경매가 시작되면 꼭 ‘배당요구서’를 제출하셔야 합니다. 그리고, 전세권등기가 되어 있으면, 바로 경매신청을 할 수 있지만, 주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도만 있는 경우 바로 경매신청을 할 수는 없고, 일단 보증금청구소송을 해서 승소한 판결문이 필요합니다.

확실히 하시려면 양자를 다해놓는 것이 좋으시겠지만,
전세권설정등기를 하는데 비용도 들고, 만약 특별히 불안한 사정이 없다면, 주택임대차보호법상의 전입신고+확정일자+인도만 갖춰놓으셔도 충분한 대응이 가능하실 것으로 보입니다. 소송을 하고 경매를 진행하는 중간에 이사를 가시려면 “임대차등기명령”을 신청하여 임대차등기를 해놓으시면 전세권등기처럼 이사를 가는 등 위 요건을 충족하지 않아도 똑같은 효력을 누리실 수도 있으니까요.

이상은 답변자의 개인적인 견해에 의한 것이오니 참고만 하시기 바랍니다. 기타 자세한 내용은 법률전문가와 상담을 받으시길 바랍니다.