광주시의 주택정책이 'U턴' 준비를 하고 있다. 그동안 신규주택을 공급해 오던 물량정책에서 재고주택을 정비하는 쪽으로 전환해야 하는 분기점이 다가오고 있기 때문이다.

광주의 주택보급률은 지난해 말 기준으로 89.5%를 보이고 있다. 전국 96.2%(2000년 기준)에 비하면 낮은 수치이지만 주택보급률 100%시대가 도래했다고 할 수 있다. 광주의 주택은 아파트가 66%로 가장 많은 비중을 차지하고 있고, 단독 32%, 연립 2%순이다.
이처럼 광주에서 아파트비중이 높아진 것은 그동안 추진된 대단위 택지개발등에 힘입은 바 크다. 광주의 택지는 화정, 염주, 동림지구 등 개발완료된 곳이 21개소, 개발중인 곳이 상무, 신창지구 등 7개소, 향후 개발예정인 곳이 2개소 등으로 무도 30개소에 달하고 있다.

그러나 광주시에서는 앞으로는 공급위주로 주택정책을 펴기에는 이미 광주라는 도시 자체가 포화상태라는 것을 인식하고 있다. 이에따라 더 이상의 신규 택지개발은 하지 않고 대신 재고주택에 대한 관리와 정비쪽으로 정책방향을 바꿀 계획이다.
광주시 주택정책과 이기수계장은 "광주의 경우 인구 유입요인이 거의 없어 최근 수년동안 인구수가 거의 정체상태에 있다"며 "이런 상태에서 계속 주택만 공급한다면 도시 기능 자체에 큰 문제가 발생할 수 있다"고 말했다.
실제, 광주의 경우 인구증가율과 가구증가율은 거의 엇비슷한 수준을 보이고 있다. 인구증가수가 매년 1만~2만명 안팎인데 비해 가구수 역시 매년 1만가구 정도 증가하고 있다. 특히, 지난해 경우 광주인구는 8,535명 는데 비해 가구수는 오히려 9,244개가 늘어 가구수 증가율이 인구증가율을 넘어서는 현상을 보였다.

광주도 재개발, 리모델링시대 도래

주택정책, 공급에서 재고주택 정비로
주택보급률 90%, 신규택지개발 포화상태
저소득층 임대주택공급정책은 계속 유지해야

이보다 더 심각한 문제는 주택의 노후화로 지적되고 있다. 대한주택공사 주택통계편람(2001년)에 따르면 광주의 단독주택은 84%, 아파트는 31%, 연립 및 다세대주택은 73.5%가 지은 지 20년 이상된 노후 건축물이다. 공동주택 기준으로는 모두 84개단지 1만3천458세대가 20년 이상된 것으로 광주시는 집계하고 있다. 신규 택지개발 등 물량공급위주 정책에서 재고주택을 유지하고 관리하는 재개발, 리모델링 정책으로 전환해야할 상황이 온 것이다.
이에따라 광주시는 지난해 도시재개발 기본계획을 수립해 도심재개발사업과 주택재개발사업을 추진할 계획이다. 도심재개발사업은 대인시장 주변 등 계림3구역 등 14개구역, 주택재개발사업은 학동 백화마을 주변 등 21개구역이 그 대상이다.

재개발이나 리모델링 등 재고주택에 대한 정비는 국가적으로도 중요한 의미를 갖는다. 최근 우리나라의 경우 아파트 등 공동주택의 재건축 및 해체의 주된 요인은 구조내력의 저하, 즉 물리적 수명에 의해서라기 보다는 사회적 요인과 기능적 요인의 저하에 기인하는 측면이 강하다.

또 우리나라 경우 전체 건축물의 64.4%가 20년 미만이며, 20년만에 재건축 할경우 선진국에 비하여 건설자원의 낭비속도가 3∼4배에 달하여 결국 건설자원부족으로 국가건설 경쟁력이 취약하게 되고 국민 개개인의 재산관리 측면에서도 커다란 손해를 입히게 된다고 전문가들은 지적하고 있다.

따라서 기존건물을 체계적으로 유지관리하여 국가 경제적 낭비를 최소화하고 리모델링을 통해 건축물의 기능적·사회적 가치를 상승시켜 건물의 질적성능 저하와 주환경의 슬럼화를 막아 거주자에게 쾌적한 삶의 질을 확보해 줄 수 있는 새로운 시스템의 도입이 필요하다는 것이다.

리모델링은 광주에서도 조만간 시장논리에 의해 자연스럽게 바람이 일 것으로 보인다. 리모델링의 경우 주로 80년대 후반부터 단기간에 건설된 대량의 고층, 고밀도 단지아파트가 주요 대상이다. 이들 아파트는 재건축시 수익성 확보가 어렵고 재건축에 따른 많은 문제점 내포하고 있기 때문이다.
또, 주택가격이 상승하고 있는 것도 리모델링에 관심을 갖게 하는 요소로 작용한다. 광주시는 리모델링 바람이 불기 위해서는 평당 500만원 가까운 주택가격이 형성돼야 한다는 것을 전제로 4~5년안에 리모델링바람이 일 것으로 내다보고 있다.

실제, 최근 P회사가 광주시 봉선지구에 분양하고 있는 아파트는 평형에 따라 평당 분양가가 최소 350만원에서 최대 480만원대에 달하고 있다. 조만간 추진될 계림동지역 재개발때도 아파트 평당가격이 이 정도 수준은 될 것으로 건설업계는 관측하고 있다.

그러나 주택정책에서 고려해야 할 계층이 바로 저소득층이다. 12일 통계의 날 발표된 자료에서 확인됐듯이 전국의 주택보급률이 상승한 반면 같은 기간동안 자가거주율은 71.7%에서 2000년 54.2%로 오히려 악화됐다.
이 수치는 저소득층에 대한 임대주택정책의 중요성이 그만큼 높다는 것을 반증하는 것이고, 사회 극빈층에 대한 주거정책만큼은 당분간 계속 공급위주로 유도해야 한다는 것을 시사해준다. 광주의 경우도 영구임대아파트 세대가 현재 1만 3천세대에 달하고 있지만, 여전히 3,500명은 입주를 대기하고 있는 실정이다.

광주시 관계자는 "앞으로 건설사들을 신규주택을 공급하는 쪽으로 정책적으로 유인하는 일은 없을 것이다"며 "다만, 국민임대아파트는 저소득계층에 대한 배려차원에서 강력하게 추진해 나갈 계획이다"고 밝혔다.