(질문)
주택임대차 계약의 임차인인데, 계약이 내년 4월1일에 만기라면 계약기간 연장 내용증명은 언제쯤 보내야 하나요? 계약이 2년 만료되고 갱신 될 때 계약서를 다시 써야 하는지도 궁금합니다. 그리고, 다시 써야 한다면 연장하는 계약서에 명시해야 할 것과 연장하면 처음의 계약기간대로 하는 것인지, 임대료는 인상되는 것인지 궁금합니다.
(답변)
주택임대차의 임대인의 경우는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 거절의 의사표시를 하지 않거나 계약조건의 변경이나 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니하면, 임대차 계약은 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것(묵시적 갱신)으로 됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
따라서 계약갱신거절 또는 계약의 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 아니할 경우에는 반드시 임대차 종료 1개월 전까지 갱신거절 의사표시를 해야 하지만 임대차계약 조건을 변경하지 않은채 계약갱신을 하고자 하는 경우에는 별다른 의사표시를 하지 않더라도 자동적으로 임대차계약이 묵시적 갱신이 된다. 따라서 반드시 계약갱신 의사표시를 할 필요가 없고, 계약서를 다시 작성할 필요 없이 종전의 계약 조건과 동일한 임대차계약이 존속하게 됩니다.
묵시적 갱신에 의하여 주택임대차기간이 갱신된 경우 그 임대차기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조 제2항). 주택임대차의 경우 임차인 보호를 위해 묵시적 갱신의 경우 법적으로 임대차기간을 2년으로 정해놓은 것입니다.
그런데 묵시적갱신의 경우에도 임차인은 언제든지 임대차계약 해지의 의사표시를 할 수 있고 다만 이 경우에는 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2).
임대료를 인상하는 경우는 임대차의 조건을 바꾸는 것이므로 묵시적 갱신으로 가능하지 않고 임대인이 임차인에게 계약만료 1개월전까지 임대료를 인상하여야 계약을 갱신하겠다는 뜻을 통지하고 새로운 조건으로 임대차계약을 하여야 합니다. 따라서 이러한 경우에는 계약서 작성이 필요할 것입니다.
계약 갱신의 경우 임대료를 인상하는 것은 임대인과 임차인의 협의로 결정하면 될 문제입니다.
구체적인 문제는 가까운 법률전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
