부동산 거래 당사자는 공인중개사가 아닌 본인
부동산 거래 당사자는 공인중개사가 아닌 본인
  • 주명희 변호사
  • 승인 2016.05.19 10:05
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

▲ 주명희 변호사
최근 필자의 지인이 아파트를 구입한다고 하여 공인중개사를 만난 적이 있다. 계약을 하기 위해 일시를 정하는 과정에서 그 중개사는 지인에게 “소유자가 바빠 인감증명과 위임장을 첨부할 수 없으니 일단 자신의 어머니와 계약을 체결하고 잔금 때 서류를 교부하겠다”면서 “그대로 계약을 체결하고 특약으로 기재하자”고 제안했다. 이에 지인은 공인중개사의 제안대로 계약을 할 뻔하다 필자가 이를 만류하여 계약을 연기한 적이 있다.

필자가 이와 같은 일을 예로 들면서 말하고자 하는 것은 부동산 거래에 있어 거래의 당사자는 공인중개사가 아니고 본인임을 반드시 유념하여야 한다는 점이다. 물론 공인중개사는 법령에 따라 중개대상물에 대해 매수인 또는 임차인에게 설명을 하고 계약에 대해 설명하겠지만 계약의 당사자는 공인중개사가 아니고 본인이기 때문에 계약에 따른 책임과 의무는 오롯이 계약 당사자 본인에게 돌아온다. 따라서 부동산 계약을 함에 있어 공인중개사의 설명의무와 책임범위가 어디까지인지 계약 당사자는 반드시 확인할 필요가 있다.

공인중개사의 설명의무의 범위에 대한 대법원의 판결을 보면, “중개 의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있으며, 중개업자가 확인 설명해야하는 사항으로는 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액, 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 등이 있고, 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다”고 판시하였다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결)

그런데, 위 판결을 보면 공인중개사의 설명의무가 광범위하고 따라서 그 설명의무를 다하지 못한 경우 공인중개사가 이에 대한 책임을 져야 한다고 생각할 수 있으나, 위 판결에서 공인중개사의 설명의무로 규정한 부분은 상당히 추상적이고 포괄적이어서 계약당사자가 계약을 함에 있어 반드시 알아야 하는 사항을 모두 공인중개사가 설명을 해야 할 사항으로 규정하고 있지는 않다.

이와 관련하여 구체적 사례를 보면, 다가구주택 세입자 ‘갑’은 먼저 들어온 세입자들의 보증금 규모를 몰라 보증금을 날리게 되었는데, 갑은 공인중개사 을이 선순위 임차인이 있다는 사실을 제대로 알려주지 않았다는 이유로 ‘을’에게 손해배상을 청구하였는데, 법원은 ‘을’이 ‘갑’과 계약당시 그 이전 들어온 세입자들의 계약을 ‘을’이 중개하여 선순위 세입자들이 있음을 알고 있었기에 ‘중개대상물 확인 설명서’의 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 아무런 기재를 하지 않은 점을 지적하면서 공인중개사 ‘을’이 설명의무를 다하지 못하였다고 판단하였으나, 이와 함께 ‘갑’ 또한 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교 검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다며 공인중개사 ‘을’의 배상책임을 50%로 제한하였다.

또 다른 사례를 보면, 공인중개사 ‘을’이 임차인 ‘갑’에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려주지 않은 채 임대차계약이 체결되었는데, 그 후 부동산이 경매로 넘어가는 바람에 ‘갑’은 보증금 전액을 날리게 되었고, 이에 ‘갑’은 ‘을’에게 소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않아 최우선변제권을 갖지 못했고 그에 따라 배당순위에서 밀려 보증금을 날렸음을 이유로 손해배상을 청구하였다. 그러나 이에 대하여 법원은 임대차 계약 시 공인중개사 ‘을’에게는 ‘갑’에게 해당 지역에서 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없고, 문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점이 명백하므로 중개업자가 특별히 설명해야 하는 사항이 아니라고 하며 ‘갑’의 청구를 기각하였다.

위 사례들에서 볼 수 있듯이, 대법원은 공인중개사의 설명의무를 규정하고 있지만 그 책임과 한계 또한 제한하고 있고, 그 제한의 이유는 부동산 거래에 있어 계약 당사자는 공인중개사가 아니라 본인이므로 본인 자신 또한 해당 부동산에 대하여 적극적인 검토를 할 의무가 있다는 것이다.

그러므로 필자는 부동산 계약은 기본적으로 자기책임 하에 체결하는 것이라는 점을 분명히 인식하고 계약 시 모든 사항을 본인이 꼼꼼히 확인하여 책임과 의무를 분명히 인지하고 계약에 임할 것을 강조하고 싶다.

최신 HOT 뉴스
    댓글삭제
    삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
    그래도 삭제하시겠습니까?
    댓글 0
    댓글쓰기
    계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
    댓글을 남기실 수 있습니다.